www.kuropatwy3.fora.pl

Mr & Mrs D

Witam wszystkich sąsiadów Smile

Pozwoliłam sobie wydzielić odrębny temat dotyczący tylko budynku Tenisowa 1. ponieważ nastąpił czas newralgicznych spraw dla naszego małego narożnego gmachu.

Zapraszam wszystkich, którzy brali udział w spotkaniu u Pana Jarka oraz tych, którzy je przegapili Smile

Karina D.

Mr & Mrs D

Powiedzcie mi, że jestem normalna i uzasadnione jest wk**wienie moje na poniższy dialog...

JA
Szanowna Pani!

W związku z tym, iż nie jestem w stanie sprawdzić, czy rachunki są prawidłowo naliczone, zwracam się z uprzejmą prośbą o udostępnienie mi szczegółów wyliczeń, m.in.: umów zawartych przez dewelopera z dostawcami mediów (tam winny być zawarte stawki) oraz udziały każdego z lokali (chciałabym poznać wysokość udziału mojego mieszkania w inwestycji, a ponieważ nie jestem ekspertem i nie potrafię wyliczyć udziału, a także nie posiadam wszelkich informacji, aby ten udział obliczyć proszę o jego podanie). Uważam, że deweloper winien dołączyć pismo przewodnie ze szczegółami wyliczeń, oraz wszelkie faktury, którymi obciąża się Kupujących.
Jeden z Kupujących podzielił się ze mną informacją jaką otrzymał od Państwa w sprawie faktur za zużycie ciepła oraz koszty podgrzania wody - napisali Państwo "tych faktur było około 15!", dla mnie ta odpowiedź jest skrajnie nieprofesjonalna i wręcz obrażającą inteligencje osób ubiegających się o informacje, których mają pełne prawo dociekać.

Uprzejmie proszę o uzupełnienie dokumentacji kosztowej, która w postaci przez Państwa przesłanej jest, moim zdaniem, niekompletna i nie zawiera informacji, które świadczyłyby o poprawności rozliczenia refakturowanych kosztów.

Proszę również o wyjaśnienie w sprawie rachunków PGNiG za gaz - rozumiem, że faktura z PGNiG o numerze VZO/04934359/12 na kwotę 964,50 zł została zapłacona przez Mak Dom Sp. z o.o. jako faktura prognozowa.
Proszę o wyjaśnienie - czy faktura VGO/01880301/12 na kwotę 178,14 zł jest dopłata do faktycznego zużycia gazu?
Ponadto faktura prognozowa oraz rozliczeniowa są wystawione na miesiąc sierpień. Proszę o wyjaśnienie okresu rozliczeniowego - dlaczego jest to tylko sierpień? Gdzie jest rozliczenie za pozostałe miesiące i czy rozliczenie z PGNiG dotyczy zużycia ciepła i podgrzania wody?

Będę wdzięczna za szybką odpowiedź.
Dziękuje z góry.

Mak Dom
Szanowna Pani,
Niestety, nie ma takiej możliwości abyśmy przekazali Państwu umowy, które podpisujemy z dostawcami mediów. Są to umowy między konkretnymi stronami.
Udział każdego lokalu będzie określony w akcie notarialnym przeniesienia własności. Jest to ułamek, którego licznik stanowi metraż mieszkania (i komórki lokatorskiej, jeśli została zakupiona), a mianownik metraż wszystkich mieszkań i komórek w danej inwestycji (w całym budynku nr 1).
Tak, przy niektórych pozycjach faktur jest kilkanaście! Proszę pamiętać jednak, że Spółka nie może refakturować na mieszkańców większej kwoty niż ta, która zapłaciła dostawcom mediów.
Jeśli chodzi o wymienione przez Panią faktury to każda z numerem rozpoczynającym się od VZO jest fakturą prognozową, a od VGO rozliczeniową. Obie te faktury (sierpień) nie dotyczą zużycia gazu i są wyłącznie abonamentowe. Zostały one podzielone na wszystkie lokale, a obciążeni zostali Ci mieszkańcy, którzy już w tym czasie odebrali mieszkania.
Rozliczenie za pozostałe miesiące jest/będzie w kolejnych fakturach i dotyczy zużycia ciepła i podgrzania wody.

1. Nie dostałam odpowiedzi dotyczącej rachunków - nie chcą ujawnić reszty faktur, chociaż to logiczne, że powinni dosłać CAŁA dokumentację, a uzasadnienie - "ich jest kilkanaście!. Mam podrzucic im tonery, czy co?!

2. Nie chcą podać wysokości udziału mojego mieszkania, mimo, że jestem w stanie to sama sprawdzić - niezamierzona konspiracja, czy kłody pod nogi...?

3. Deweloper oczekuje, że uwierzę mu na słowo...

No mózg się lasuje.

ktoto17

Niestety nie mogłam być na sobotnim spotkaniu, nie mieszkam jeszcze na Tenisowej, remont trwa:) Będę wdzięczna jeśli napiszecie w punktahc jakie sprawy były poruszane.

Magda

Monika

Księgowa powinna wiedzieć jakie są udziały.

Mr & Mrs D

Ale żadne z nas nie jest księgową Mak Domu...
Mak Dom, po prostu - nie wiedzieć czemu - nie ujawnia wysokości udziału, choć może.
Dla mnie to już sygnał, że jest jakaś sciema.

Mr & Mrs D

Drodzy sąsiedzi, polecam lekturę - bardzo ciekawy artykuł, może gdzieś w głowie zostanie i kiedyś może się przydać Smile

Gdy deweloper nie naprawia usterek

źródło: Fotorzepa
autor: Robert Gardziński

Uprawnienia z tytułu rękojmi przysługują właścicielom lokali przez trzy lata. Usterkę trzeba zgłosić w ciągu 30 dni od jej wykrycia.

Z jakimi usterkami mieszkańcy nowych bloków borykają się najczęściej?
Rafał Waligóra: Problemem bywa nieodpowiednie wykonanie dachów, czy raczej obróbek blacharskich. Efekty błędów montażowych można zauważyć dopiero przy większych opadach lub długotrwałym zaleganiu śniegu.
Dodatkowym utrudnieniem może być zastosowanie tzw. dachów odwróconych. Są one zazwyczaj pokryte warstwą kruszywa lub ziemi, przez co znalezienie miejsca przecieku bywa trudne i kosztowne.
Częste są także problemy związanie z nieodpowiednim wykonaniem izolacji. Kłopoty z balkonami, tarasami, patio, przeciekającymi garażami, wilgocią w lokalach – to codzienność dla zarządcy młodej nieruchomości. Wykonanie dobrej izolacji przeciwwodnej i przeciwwilgociowej wymaga szczególnej troski. Wybór nawet najlepszej technologii nie zagwarantuje sukcesu, jeżeli prace nie zostaną wykonane przez wykwalifikowanych pracowników. Tymczasem ze względu na oszczędności firmy często nie zatrudniają specjalistów. Ze skutkami takiej polityki muszą się później borykać właściciele nieruchomości.

Jak wyegzekwować naprawy?
Uprawnienia z tytułu rękojmi przysługują właścicielom lokali przez trzy pierwsze lata. Wystarczy zgłosić usterkę w ciągu 30 dni od jej wykrycia. Deweloper jest zobowiązany do jej usunięcia. Zdarza się jednak, że firmy, chcąc uciec od odpowiedzialności i zapobiec stratom finansowym, wyprzedzają takie działania, stosując odpowiednią strategię zarządzania nieruchomością.

Na czym to polega?
Deweloperzy stosują co najmniej dwie taktyki. Jedna z nich polega na zawyżaniu stawek, co widać już na etapie podpisywania aktów notarialnych. Koszty zarządu nieruchomością są ponaddwukrotnie wyższe od rynkowego poziomu, np. 1,5 zł za mkw. powierzchni użytkowej. Tak wysokie opłaty, wsparte zaliczkami na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, mogą zostać przeznaczone np. na usunięcie usterek. To zaś oznacza, że właściciele sami de facto płacą za zobowiązania dewelopera.
W połączeniu z zapisem mówiącym o trzyletnim okresie sprawowania zarządu przez dewelopera lub firmę przez niego wskazaną jest to strategia najbardziej brutalna. Pokrywa się bowiem z okresem, w którym właścicielom lokali przysługują prawa z tytułu rękojmi.

A kolejna taktyka?
To strategia niskich kosztów. Z reguły deweloperzy obracają dużo większymi pieniędzmi niż te, które mogą uzyskać, zarządzając nieruchomością. Korzystniejsza jest dla nich sytuacja, w której przez cały okres rękojmi mieszkańcy są zadowoleni i nie chcą odwołać dewelopera jako zarządcy. W tym celu zaniżane są zarówno koszty zarządzania nieruchomością, jak i koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i koszty mediów. Dokładając do tego markowanie napraw zgłaszanych usterek, deweloper stwarza sytuację, w której współwłaściciele zajęci swoimi prywatnymi sprawami nie mają na co narzekać. Koszty utrzymania nieruchomości są niskie, więc każda zmiana na inny, droższy podmiot jest prawie niewykonalna.

Jakie zagrożenia niesie taka sytuacja?
Rzeczywistości nie da się oszukać. Istnieje pewien realny koszt utrzymania nieruchomości, poniżej którego nie można korzystać z niej w zgodzie z przepisami. Najczęstszym zaniedbaniem jest brak obowiązkowych przeglądów nieruchomości, za co grożą jedynie niewysokie kary administracyjne lub wykonywanie ich w fikcyjny sposób.
Brak przeglądów nie daje szansy uzyskania informacji o ewentualnym niebezpieczeństwie użytkowania nieruchomości i opóźnia wykrycie poważnych usterek, do których usunięcia zobowiązany jest deweloper. Zdarza się też, że budynki nie mają zapewnionej tzw. stałej konserwacji zapobiegawczej, która zwiększa ich żywotność i zmniejsza ryzyko awarii. Brak tej usługi również chroni nieuczciwego dewelopera przed odpowiedzialnością z tytułu rękojmi.

Właściciele mieszkań w wielu nowych blokach nie opłacają także funduszu remontowego. To dobre rozwiązanie?
Brak takiego funduszu w pierwszych latach po oddaniu budynku przyczynia się do utrzymania niskiego poziomu kosztów. Jako powód podaje się to, że nieruchomość jest młoda i nie ma potrzeby odkładania pieniędzy na ewentualne przyszłe remonty. Jednak im wcześniej właściciele zaczną zbierać środki, tym szybciej i przy mniejszym obciążeniu finansowym osiągną poziom, który pozwoli sfinansować naprawy na wypadek poważniejszej awarii.

A zaniżanie zaliczek na media?
Wspólnota powinna mieć pieniądze na bieżące regulowanie zobowiązań wobec dostawców mediów. Tymczasem deweloperzy często ten aspekt pomijają, wykorzystując swoją płynność finansową. Dopiero po rozliczeniu mediów widać, jak bardzo zaliczki te zostały niedoszacowane.
A powinny być one dopasowane do realnego zużycia każdego z mieszkańców po to, aby ewentualne różnice były minimalne.
Jeżeli wspólnota zdecyduje się na zmianę zarządcy, gdy koszty jej działania były zaniżone, nowy zarządca będzie narażony na niesłuszne oskarżenia o zawyżanie opłat.

Jak radzą sobie nabywcy lokali już jako członkowie wspólnoty?
Część współwłaścicieli próbuje wymusić na deweloperze wykonanie napraw bez przejmowania zarządu nieruchomością wspólną, np. w formie zarządu właścicielskiego. Odpowiedzialny deweloper w takiej sytuacji wywiąże się ze swoich zobowiązań. Właściciele powinni zaś kontrolować realizację napraw, zatrudniając inspektora. W przypadku zastrzeżeń do pracy pierwszego zarządcy, zazwyczaj działającego na mocy zarządu powierzonego, warto przemyśleć zmianę sposobu zarządu i powołać zarząd właścicielski. Nawet jeżeli zarząd nieruchomością został narzucony przez dewelopera na trzy lata i wpisany do aktów notarialnych, zawsze istnieje możliwość jego wypowiedzenia z ważnych powodów. W przypadku opieszałości w działaniu zarządcy powierzonego, warto zrobić to jak najszybciej.

Czy wspólnocie z mocy prawa przysługują roszczenia z tytułu rękojmi?
Nie. Mają je jedynie poszczególni współwłaściciele, którzy uprawnienia te muszą przenieść na wspólnotę, podpisując odpowiednią umowę cesji. Następny krok to audyt nieruchomości mający na celu wykrycie i zinwentaryzowanie wszystkich usterek.
Konieczne jest też podjęcie uchwały wspólnoty, na mocy której może ona rozpocząć zbieranie środków niezbędnych do przeprowadzenia całego procesu. Te wszystkie działania prowadzą do sądowego wyegzekwowania należności. Praktyka pokazuje bowiem, że rzadko kiedy deweloper podejmuje się naprawy najważniejszych usterek bez zagrożenia procesem sądowym.
Mimo to warto dążyć do zawarcia ugody. Wspólnota powinna być jednak przygotowana do złożenia pozwu w każdej chwili. Jest to o tyle ważne, że przed końcem okresu rękojmi nie wystarczy zgłosić usterki do naprawy, należy jeszcze rozpocząć sądowy proces. Jeżeli wspólnota nie zdąży złożyć pozwu, to straci możliwość egzekucji uprawnień i pozostanie jej jedynie możliwość dochodzenia praw na podstawie zasad ogólnych kodeksu cywilnego.

Ile czasu może zająć przygotowanie do egzekucji uprawnień właścicieli lokali?
Ok. 8-12 miesięcy, w zależności od liczby i wagi wykrytych usterek, stopnia skomplikowania zależności właścicielskich, warunków pogodowych umożliwiających wykrycie wad, a także dobrej woli reprezentantów dewelopera. Sama sprawa sądowa może trwać nawet kilka lat.

Kiedy warto zmienić zarząd wspólnoty?
Są dwa momenty sprzyjające zmianie sposobu zarządu. Pierwszy – już na początku istnienia nieruchomości, przy założeniu, że deweloper nie sprzedał więcej niż połowy mieszkań. Może być on wówczas uznany za właściciela większościowego, co daje możliwość poddania pod głosowanie uchwały zmieniającej sposób zarządu według zasady: jeden właściciel jeden głos. Drugi moment następuje, gdy współwłaściciele mieszkań mają już łącznie nieco ponad 50 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej i swoimi głosami mogą podjąć niezbędną do tego celu uchwałę.

Czy deweloperzy chętnie oddają zarząd nad osiedlem?
To wszystko zależy od dewelopera. Coraz więcej firm nie narzuca czasu powierzenia zarządu, sprawując go na czas nieokreślony lub do czasu powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej, co w praktyce umożliwia zmianę z miesiąca na miesiąc.
Coraz więcej deweloperów dba nie tylko o wysoką jakość wykonania, budynków, ale także o zadowolenie klienta nawet po dokonaniu transakcji. Niektóre firmy nawet po okresie rękojmi decydują się na naprawy.

CV
Rafał Waligóra – absolwent Politechniki Warszawskiej oraz Szkoły Głównej Handlowej. Dyplomowany zarządca nieruchomości międzynarodowego stowarzyszenia IREM (Institute of Real Estate Management). Dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami w firmie Atrium 21.
Rzeczpospolita[/i][/b]

Monika

Do księgowej Mak Domu można zadzwonić. Jak znajdę numer telefonu to podam ja osobiscie dostałam numer od Pani z biura Mak domu napewno nie było to Pani Ania byc może że Magda. pozdrawiam

galin

Owszem - można dzwonić do Pani Agnieszki Szeląg ...
Tylko co z tego, że można dzwonić jak nikt nie odbiera telefonu.
Na maile pani księgowa też nie raczy odpowiadać.

Na wszystkie moje próby kontaktu z Panią Agnieszką Szeląg odniosłem 100% porażek. (Chciałem wyjaśnić z nią sposób refakturowania kosztów - w/g mnie zawyżają faktury na nas wystawiane.)

Telefon jaki ja posiadam to 22 3227080

Pozdrawiam
Marcin